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우리가 생각하는 안전자산이라고 생각한 부동산이 과연 끝까지 안전자산 일수 있을지 생각해 봐야 합니다. 이번 집값의 폭락은 FED에서 금리를 올린 것이 방아쇠가 된 것이라고 생각합니다. 전 세계 집값이 동시에 떨어졌습니다. 그렇다면 집은 언제쯤 사면 좋을지 과연 내 집마련과 집값 반등신호는 무엇인지 알아보겠습니다.
부동산은 안전자산일까
과연 부동산 시장은 안전하고 믿을만한 자산인지 생각해 봅니다. 우리는 아주 큰 착각 속에서 살아갈 때가 있습니다. 최근에 특히 130년 동안의 부동산 가격을 연구하신 분이 있습니다. 바로 미국의 경제학자이자 2013년 노벨 경제학상을 수상한 로버트 쉴러라는 분이 있습니다. 미국에서 연구를 했는데 특이한 점 하나가 발견되었습니다. 130년 중에 초반 100년 1890년부터 1990년까지 부동산 가격은 거의 물가만큼 올랐습니다. 그리고 아주 특이한 점은 최근 30년 동안은 물가보다 거의 3배나 더 빠르게 올라갔습니다. 그동안 이제 경제위기나 그런 부분이 많았습니다. 예를 들면 대공황도 있었고 미국에선 이런 대공황 시기에 집값이 한 10년 20년 정도는 물가보다 훨씬 오르지 못하는 그런 상황이 한 20년 정도 지속되기도 했습니다. 그러니 정말 부동산이 놀라운 게 다시 가격이 이렇게 상승하는 모습을 보여주면서 역시 부동산이구나라고 생각이 들었습니다. 여기까지 보면 이 부동산 안전자산 같아 보입니다. 그렇기에 우리는 주식을 투자할 때랑은 다르게 마음껏 대출을 받고 빚을 집니다. 안타깝게도 많은 분들이 위험하게 투자를 하고 있습니다. 예를 들면 10억짜리 집을 살 때 7억정도의 빛을 지었다고 생각해 보면 은행에서도 빛을 지고 친 인척부터 부모님 친구까지 모두 동원하여 7억 원의 빛을 만들게 됩니다. 그런데 이 집이 집값이 3억 원이 떨어지면 어떻게 될까요 집값이 7억 원짜리가 됩니다. 여러분이 재산이 3억 원이였는데 7억을 빛을 졌기 때문에 10억짜리 집을 사도 30%만 떨이지게 되면 여러분은 전 재산을 날리게 되는 것입니다. 실제로 집값이 많이 떨어졌던 해가 있습니다. 1990년대에 집값이 50% 이상 떨어졌던 시기가 있었습니다. 그래서 주식으로 돈을 날릴 만큼 부동산으로도 돈을 날릴 위험이 생깁니다. 그렇지만 언제가 집값은 물가만큼 오를 것은 분명합니다. 130년뿐만 아니라 네덜라는 400년 동안도 그랬습니다. 그러나 문제는 20년 30년 정도가 물가보다 훨씬 오르지 못하는 시기가 분명 있다는 것입니다. 20년은커녕 3년도 버티기가 힘듭니다. 내 순자산이 마이너스가 되고 대출 이자가 계속 늘어난다면 은행이 빚 갚으라고 독촉이 계속 오고 하는 가운데 버티지 못하고 결국 손해를 보고 파는 경우가 생깁니다. 그래서 안전자신이라고 보인다 하더라도 우리는 조심해야 합니다.
집값 반등 신호
집값이 올라가려면 두 가지의 신호가 존재합니다. 하나는 시장이 주는 신호가 있고 다른 하나는 정부가 주는 신호가 있습니다. 시장이 주는 신호는 부동산 시장의 통계들이 많은 부분이 왜곡될 수밖에 없는 아주 이상한 특성이 있습니다. 그 이유는 주식시장하고 굉장히 달라서 그런 측면이 있습니다. 주식은 우리가 삼성전자 주식을 사면 다 균일화 되어 있고 삼성전자 주가 주식에 한 주를 사고팔면 전체 주가에 바로바로 반영이 됩니다. 부동산은 통계가 그렇지 않습니다. 이번 하락장에 이상한 걸 느끼지 않았나 싶습니다. 언론에서 보면 갑자기 15억 하던 아파트가 7억이 떨어져서 8억에 거래되었다고 합니다. 0.1% 떨어졌다고 나오고 있습니다. 이 부분은 삼성전자 주식하면 가격이 바로바로 표시가 되고 통계가 나오는 게 아닙니다. 아파트 단지들이 다 차별화되어 있는데 이걸 어떻게 같은 가격으로 볼 수 있겠습니까 그러니 예를 들어서 어떤 단지에 어떤 평형이 이렇게 거래가 되면 이 부분만이 통계에서 15억이 8억이 되었다고 말하는 것입니다. 아주 극히 일부분만 통계에 반영이 됩니다. 그렇기 전체 아파트 가격은 움직임이 없는 것처럼 나타납니다. 그래서 이것 때문에 엄청난 왜곡이 있고 하락장에서 지금 현재 사실은 여러분들이 진짜 거래하려고 하면 20%에서 30%가 떨어진 상태는 맞습니다. 그럼에도 불굴하고 통계는 0.1% 떨어졌다거나 0.3% 떨어졌다고 이야기가 되고 있어 통계적 착시 현상이 일어납니다. 그럼 부동산에서 그나마 볼 수 있는 통계는 바로 미분양 통계입니다. 미분양이 자꾸 쌓여 간다면 분명히 통계적으로 문제가 있고 아직은 집값 하락 신호입니다. 두 번째 반등의 신호는 정부입니다. 그래서 정부의 정책이 점점 더 과감하고 과격해지면 그 사실은 바닥을 지나가고 있다는 뜻이 됩니다. 물론 이런 일은 일어나지 않아야 좋지만 대표적으로 건설사 미분양 아파트를 정부에서 매입한다는 말이 나오면 사실 가장 위험한 신호이며 정말 바닥에 근접해 있는 것입니다. 어느 정도 지난 후엔 반등할 가능성이 큽니다. 그래서 정부의 정책이 정말 시장의 역행하고 정말 이건 좀 너무하네라는 정책이 나올 때쯤 그때가 집값이 많이 내려가 있는 바닥이라고 보시면 됩니다.
내 집 마련시기
내 집을 마련할 때는 어느 때보다 신중해야하 합니다. 나 자신의 200% 혹은 300%를 다 투자하기 때문입니다. 집 값에는 아주 특이한 점이 하나 있습니다. 후행변수라는 것입니다. 다른 경제에 여러 가지 점들이 먼저 변화를 하고 난 뒤에 변화가 따른다는 것입니다. 대표적인 후행변수가 집값, 일자리가 있습니다. 반대로 성행변수도 있습니다. 대표적인 것들이 주가 환율 이런 것들입니다. 그러면 벌써 우리는 여기서 생각해 봐야 합니다. 주가는 환율 같은 게 변화면 뒤에 집값이 변한다면 잘 살펴보면 됩니다. 그 이유는 주식이라는 것은 시장의 변화를 먼저 내다보고 사람들이 주식에 모든 것을 반영시킵니다. 그래서 경제가 조금만 좋아질 거라고 보이면 주식 값이 막 오르기도 하고 반대로 내리기도 합니다. 그래서 주가는 사실상 변동성이 굉장히 크고 그래서 하락장에서도 여러 차례 데드 캣 바운스라고 하여 주가가 최초로 반등에 힘입어 일시적으로 회복한 것처럼 보이는 현상입니다. 데드 캣 바운스의 폭은 주식이 떨어진 폭에 절반을 회복합니다. 예를 들면 코스피가 3300에서 2100까지 떨어졌다면 주식시장은 그 반등의 폭이 2700 정도 되는 것입니다. 그렇기에 주식시장은 정말 어렵습니다. 선행 변수 이기 때문입니다. 그렇지만 부동산은 후행변수이기 때문에 코스피가 2700을 갔으면 3개월이나 혹은 6개월 계속 유지가 되거나 더 올라간다면 데드 캣 바운스가 아니라 진짜로 본격적으로 상승장이구나 생각하시고 움직이셔도 신간은 충분합니다. 주식시장에 적어도 12개월 정도를 후행하기 때문에 그동안 주식 시장만 잘 관찰을 해보시면 기회를 볼 수 있다고 생각합니다.